"힐스테이트 도봉역 웰가" 오피스텔과 아파텔의 떡상 요건에 대한 고찰

출처 : 힐스테이트 홈페이지

위 그림은, 

지난 12월 14일 월요일에 청약이 진행된 "도봉역 힐스테이트 웰가" 오피스텔의 전경입니다.

 

이걸 왜 가져왔냐구요?

 

"아파텔"의 인기가 정말 뜨겁기 때문에 이 이야기를 해보려고 합니다.

 

아파텔에 대한 이야기는 지난 번(아래 포스팅 참조)에 이어서 두 번째군요.

 

149c.tistory.com/155

아파텔 장점과 단점

 

분양사들은 오피스텔에 "아파텔"이라는 이름을 붙여서,

아파트와 거의 동일한 구조를 뽑아내고, 커뮤니티시설로 무장하고,

심지어 아파트 보다 훨씬 더 교통편이 좋은(= 지하철이 가까운) 입지에 분양을 합니다.

요즘은 아파트 단지 내에 오피스텔을 같이 분양하기도 하죠.

 

분양받는 사람들 입장에서도,

신축 아파트를 완벽히 대체할 수 있을 만큼 모든게 갖춰진 곳을,

아파트 보다 싸게 분양받을 수 있으니 좋죠.

 

물론 아파트 보다 훨씬 많이 감가상각이 된다는 점이나, 

취득세가 4.6%로 높다는 점 등의 단점이 있긴 합니다만

 

그걸 상쇄할만큼 장점이 있기에, 요즘은 인기가 많고,

좋은 입지의 아파텔은 가격이 2배 가까이 뛰기도 했습니다.

 

 

아파텔의 성공사례들을 한 번 볼까요?

 

대표적인 곳이,

청량리, 광교, 킨텍스, 위례, 동탄, 송도입니다.

물론, 위 지역들은 그 지역 이름만 들어도 알 수 있듯이, 그야말로 "핫 플레이스"입니다.

 

결국 부동산은 입지입니다.

그건 아파텔에도 적용이 되는거죠.

어쩌면 입지로 인해 아파텔 임에도 더 흥행할 수 있었다고 할 수도 있겠습니다.

 

출처 : 호갱노노

 

위 지도에서 소개할 아파텔은 "포레나 광교"입니다.

분양가가 6억이었는데, 현재는 호가가 11억 3천입니다.

(50평이라고 적혀있만, 전용은 84m²입니다. 아파트로 치면 25평 정도입니다)

 

신분당선 "광교중앙역"과 그리 멀지 않은 위치, 

광교호수공원과 가깝고,

바로 옆이 "갤러리아 백화점"입니다.

 

위 사례를 토대로, 성공 가능성이 높은 아파텔의 요건에 대해서 한 번 생각해보겠습니다.

 

 

[성공 가능성이 높은 아파텔의 요건]

 

1. 교통 : 지하철 역 도보 5분 이내 이거나 직장 접근성이 좋은 곳

2. 상권 : 몰세권 

3. 신축 + 브랜드

4. 대단지 or 커뮤니티시설

5. 방3 화2 

6. 직주근접이나 교통 호재가 있는 곳

7. 학교와 학군을 갖추면 금상첨화!

8. 호수뷰, 한강뷰 프리미엄

 

 

 

가장 앞서 도봉역 힐스테이트 웰가를 언급드렸는데요,

그건 청약 전/후로 논란이 되고 있기 때문입니다. 

 

왜냐하면, 

84m²(아파트로 치면 25평) 분양가가 8억원 중반에 육박하기 때문입니다.

그래서 입지에 비해 "고분양"이라는 지적이 많습니다.

 

아무리 신축 아파트를 대체할 수 있다고 하더라도,

 

경기도 의정부에 가까운 서울 제일 외곽지역이라는 입지,

역과도 다소 애매한 위치이고, 지하철도 7호선 종점과 1호선.

주변 상권도 거의 없습니다.

396세대라 대단지도 아닙니다.

 

장점이라면,

힐스테이트라는 1군 브랜드와 신축이라는 점입니다.

(커뮤니티 시설도 있고, 1층에 상가가 입점하긴 합니다)

 

인근 도봉에는 2005년 이후로 신축이 없었다고 하네요.

무려 15년 만의 유일한 신축이고,

도봉 지역 최초의 힐스테이트라고 하네요.

(완공되면 18년 만)

 

반대로 생각해보면,

그만큼 소외된 지역이라는 말이기도 하겠지요.

 

그러니, 

8억이라는 분양금액은 너무 비싸다는 의견이 많습니다.

 

8억 중반에 분양하면, 

취득세 4.6%와 중도금 이자를 더하면 9억을 훌쩍 넘기게 되는데,

그럼 거의 10억으로 매도해야 이익이 발생할 것인데,

이마저도 실거주 없이 양도할 경우 양도세 70%를 내고 나면 남는게 없습니다.

 

더구나 100세대 이상의 오피스텔은 등기 전 전매가 제한되므로,

계약금(10%, 약 8천만원)이 '23년 8월 등기 전까지 묶이게 되게 됩니다.

 

그럼 수익률이....처참해지게 되겠지요.

 

(개인적인 생각입니다만, 분양사가 머리를 잘 썼어요. 신축이 워낙 귀하다보니, 

고가로 분양해도 완판이 될 만큼 그 동안 분양 불패를 경험하게 되다보니,

배짱 분양하는 거라 생각합니다. 분양가 상한제가 적용되는 아파트를 짓는 것보단 

오피스텔로 상한 없이 많이 먹는다는 것. 그리고 힐스테이트라는 1군 브랜드로 장사하는 거죠.

말이 나와서 말인데, 도봉역 힐스테이트 웰가 시행사는 고분양 논란이 많이 있었죠.

장사 잘 하는군요. 하지만 어쩌겠습니까. 살 사람은 다 산다는 거죠.

그만큼 신축은 귀하고 프리미엄이 확실히 있습니다)

 

물론 '23년까지 부동산 가격이 꾸준히 우상향한다면 10억 이상 그러니까,

12~13억에 매도하게 된다면 또 말이 달라지겠지만요.

(그런데 이 위치, 입지에 그게 가능할지는 의문...)

 

미국 연준에서는 '23년 까지는 금리를 인상하지 않겠다고 했습니다.

그 말을 반대로 뒤집어 보면,

'23년에는 금리를 인상하겠다는 말과도 같습니다.

 

지금의 풍부한 유동성은 저금리와 닿아 있는데요,

'23년까지는 유동성 장세라고 보더라도,

그 이후에 유동성이 줄어들면, 부동산의 조정기가 올 수도 있다는 거죠.

(물론 부동산은 영향이 조금 늦게 가긴 합니다만)

 

변수는 우리나라 정책 아닐까요?

정권 교체가 될 것이냐?

계속 부동산에 대한 규제 일변도로 갈 것이냐?

신축 공급이 얼마나 될 것이냐?

 

정도이겠네요.

 

미래는 누구도 모르는 일이긴 합니다.

그래도 분양가보다 아래로 내려가지는 않을 것 같습니다.

 

1주택으로 실거주를 하시는 분들은 아주 나쁜 조건은 아니라고 봅니다.

오피스텔은 세법 상 주택으로 취급되지만,

여전히 청약에 있어서는 주택으로 취급되지 않으므로,

오피스텔에서 실거주하면서 청약을 노릴 수는 있으니까요.

 

하지만 투자하시는 분들은 수익률을 고려했을 때 best choice는 아니라고 봅니다.

 

주로 신축 아파텔은 동일 평수의 신축 아파트 대비 80~90% 금액으로 가는데요,

도봉은 신축이 없으니, 적절한 비교 대상이 없긴 합니다...만,

의정부로 가보면, 의정부역센트럴자이엔(22년 7월 입주 예정) 24평 호가가 7억을 하고 있으니,

개인적으로는 그 7억의 90%인, 최대 6.3억 정도가 적정하지 않나 싶습니다.

 

즉 2억 정도의 미래가치를 시행사에서 해드신거라고 보이네요.

분양받는 사람들도 먹을 걸 좀 남겨줘야 할거 아입니까? ㅠ

 

그럼에도 불구하고,

오피스텔은 LTV 규제가 완화되어, 약 70%까지 대출이 가능하니,

대출 레버리지를 생각하면 이것도 장점이 될 수 있겠습니다.

 

글을 의식의 흐름대로 적다보니,

두서가 좀 없었습니다만,

 

정리하자면,

도봉산의 정기를 받으며, 맑은 공기에서 아토피 free를 누리실 분들은 go?

(음?)

 

 

(출처 : 힐스테이트 홈페이지) 도봉산 뷰

어차피 완판은 될 것입니다.

그리고 신축 아파텔의 완판 신화는 계속되겠죠. 당분간은...