아파텔 장점과 단점

아마도 한 번쯤은 "아파텔"이란 단어를 들어보셨을 겁니다.

 

아파텔이란, "아파트"와 "오피스텔"의 합성어인데요, 주거용 오피스텔을 의미합니다.

건축법 등 법률상에 없는 용어인데요, 오피스텔의 분양률을 높이기 위해서 만들어낸 마케팅 용어(?)정도로 얘기할 수 있을 것 같습니다.

 

건축허가는 오피스텔로 받고, 지하주차장 등 공유면적을 분양면적에서 제외해서 분양면적대비 전용비율을 마치 아파트와 유사하게 70~80%로 맞춰서 분양하는 것입니다.

또한 아파텔은 주로 전용면적 60~85㎡로 구성되며, 방 2~3개, 거실과 주방 등을 갖춰 아파트와 비슷한 구조를 가지고 있습니다.

심지어는 독서실, 피트니스센터, 맘스카페, 키즈카페, 시니어카페 등 커뮤니티 시설까지 마련해서, 생활 편의성이 높은 단지들도 등장하고 있습니다.

 

 

1. 아파텔의 장점

 

아파텔의 가장 큰 장점은 "입지조건"과 그에 비해 저렴한 "가격"에 있습니다.

 

아파트가 주택법의 적용을 받는 것과는 달리, 아파텔은 "건축법"의 적용을 받습니다.

그러니 아파트는 주거지역에 들어서는 반면,

아파텔은 주거지역이 아닌,

준주거지 내지는 "상업지역"에 들어서서 

지하철역과 광역 교통망이 가까운 "역세권" 등 좋은 입지에 위치해 있는 것이 대부분입니다.

상권도 발달해있죠.

그리고 상대적으로 아파트에 비해 가격이 저렴(?)합니다. 이게 가장 큰 장점이죠.

 

 

출처 : 호갱노노

 

킨텍스 사거리에 있는 킨텍스꿈에그린 오피스텔입니다.

54평형 실거래가가 약 8억원.

바로 옆의 35평형 아파트(킨텍스 꿈에그린)는 13억원이니,

확실히 저렴(?)하군요.

 

흔히들 오피스텔은 "시세 차익형"이 아니라, "수익형"이라고 알고들 계십니다만,

꼭 그렇지도 않은 것이,

요즘과 같이 전세가가 폭등하는 시기에는,

오피스텔의 전세가도 폭등하고,

전세가는 매매가를 끌어 올리는 역할을 합니다.

 

위 예시로 든, 킨텍스 꿈에그린 오피스텔을 한 번 보실까요?

'19년 2월 분양인데,

'19년 5월~12월 사이에 실거래가가 5억 under였습니다만,

지금 현재는 약 7억원.

아파트에 비할 바는 아니지만, 시세 차익을 형성하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

 

즉, 아파텔과 같은 오피스텔도 전세가가 오르는 시기에는

시세차익을 얻을 수 있다는 것을 확인할 수가 있습니다.

 

 

 

두 번재는 옵션입니다.

바로, 오피스텔과 같이 풀옵션이 들어가 있다는 것이죠.

요즘은 알파룸, 드레스룸, 팬트리 등의 설계가 적용되기도 합니다.

 

 

 

마지막으로 청약통장이 필요 없다는 점입니다.

아파텔은 청약통장 없이 누구나 청약이 가능합니다.

그러니 이미 주택을 보유한 사람도 청약을 신청할 수 있어, 임대수익을 노리는 투자자에게도 인기가 높은 것이죠.

분양권 전매도 자유롭습니다.

 

2. 아파텔의 단점

 

장점으로 언급했던 좋은 입지 조건,

즉 "상업지구"라는 것이,

오히려 주거 환경 요소로는 마이너스 일 수도 있다는 것이 첫 번째입니다.

주변에 학교나 공원과 같은 주거환경에 필요한 것들이 부족할 수 있다는 점입니다.

 

두 번째는, 세금입니다.

 

주택의 경우 취득세가 1.1% 부터 시작합니다만,

오피스텔의 경우에는 취득세가 4.6%로 동일합니다.

 

그런데, 이건 다주택자 입장에서는 오히려 이득일 수 있는 부분입니다.

2020년 7월 10일 이후에 다주택자가 주택을 취득하는 경우, 취득세가 중과되기 떄문입니다.

 

특히 조정대상지역 내 주택 취득에 대해서는 세금 부담이 커지게 되는데요.
즉 새로운 주택 취득으로 2주택이 되는 경우, 

신규 취득하는 주택이 조정대상지역 내 주택이라면 취득세율이 8%로 뛰기 때문입니다.

(물론 일시적 2주택이 되는 경우 종전주택을 3년 이내에 처분하는 조건으로, 1세대 1주택과 동일한 1~3%의 세율이 적용된다. 단, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사하는 경우에는 1년 이내에 종전주택을 처분해야 낮은 세율을 적용받게 된다는 점을 주의해야 함) 

3주택 이상 부터는 기본 취득세율 자체가 8%입니다.

여기에 취득하는 주택이 조정대상지역이면 12%의 가중세율이 적용됩니다. 

4주택 이상의 취득세율은 지역 구분 없이 12%입니다. 

3주택자는 전국 어느 곳의 주택을 추가로 취득하더라도 집값의 12%를 취득세로 내야 하는 것이죠.

즉, 3주택 이상의 다주택자들에게 있어서는 아파텔이 취득세 면에서는 이득이라는 것입니다.

 

 

 

세 번째는 면적입니다.

 

오피스텔은 일반적으로 같은 면적의 아파트에 비해 주택면적이 적습니다.

아파트와 달리 발코니가 없기 때문에 확장이 불가능하죠.

앞서 소개드린 ‘킨텍스 꿈에그린’의 아파트와 오피스텔을 비교해보죠.

전용면적 84㎡ 아파트의 경우, 발코니 40.92㎡(12.4평)가 서비스 공간으로 주어졌습니다.

확장을 한다면(물론 확장비용이 약 1천만원 정도 소요되긴 합니다만), 집이 넓어지는 셈이죠.

 

반면에 오피스텔 전용면적 84㎡의 경우 주거공간 크기는 같지만, 발코니가 없어 그만큼 집이 작을 수밖에 없습니다.

 

그래서 일반적으로 전용면적 59㎡ 아파트가 발코니를 확장하게되면, 오피스텔 84㎡와 비슷한 면적이라고 이해하시면 쉽습니다.

또한 일반적으로 아파트 단지에 비해 주차 공간이 부족하고, 녹지 등 조경 시설도 좋지 않은 경우가 많습니다.

(물론 요즘은 주차공간도 많이 확보한 단지들이 많이 분양되긴 합니다)

 

 

네 번째는 관리비가 비싸다는 점입니다.

 

앞서 오피스텔의 경우 전용률이 낮다고 말씀드렸었는데요.

이게 무슨 의미인지 설명드리겠습니다.

 

아파트 분양가는 공급면적(전용+공용)을 기준으로 분양가를 책정하고,

반면 오피스텔은 계약면적(전용+공용+기타공용)을 기준으로 분양가를 책정하게 됩니다.

기타공용면적(주차장과 관리실 등)을 분양가에 포함시키게 되면,

전용률(공급면적 대비 전용면적 비율)이 낮아지게 됩니다.

 

따라서 통상 아파트 전용률은 70~80%지만, 오피스텔인 아파텔은 50~60% 정도입니다.

 

예를 들어,

전용률이 80%인 아파트 전용 84㎡형은 공급면적이 105㎡,

전용률이 50%인 오피스텔 전용 84㎡형은 공급면적이 168㎡입니다.

실제 공급면적 대비 전용면적이 매우 작다는 의미죠.

문제는, 관리비가 통상 전용면적이 아닌 "공급면적"을 기준으로 책정된다는 점입니다.

즉, 전용률 차이만큼 오피스텔 관리비가 비싼 셈이 되는 것입니다.

 

그러나 최근 아파텔은 대단지로 지어지는 경우가 많기 떄문에, 단점으로 지적됐던 관리비도 차츰 낮아지고 있습니다.

 

 

결론적으로 

 

아파텔은 좋은 입지와 아파트 대비 상대적으로 저렴한 가격으로 내집 마련을 할 수 있는 방법이라고 볼 수 있습니다.

 

단, 아파트와 달리 취득세가 높다는 점, 상업지구에 위치하기 때문에 술집 등 유해시설이 인근에 들어설 수 있다는 점 등을 고려해 볼 필요가 있습니다. 즉 장기 거주할 경우, 자녀를 위한 학군 등도 점검해야 할 대상이죠.

물론 투자 목적으로 매수하는 경우라면(특히 다주택자의 경우), 임대사업자 등록을 통해 세제 혜택을 받으면서 초역세권의 아파텔을 매입해, 수익을 노리는 것도 추천할 수 있겠습니다.

 

다만, 최근에는 신도시 위주 오피스텔 공급이 포화 상태에 이르렀다는 지적이 있기 때문에, 교통과 주변 일자리 수요 등을 신중히 고려해서 투자처를 선정해야 할 것입니다.