[경제용어 알려주는 남자] DSR, LTV, DTI (총부채원리금상환비율)

 

지난 11월 30일 부로 “고소득자 신용대출 규제”가 실시됐다.

 

그 내용은,

연소득 8000만원 이상의 고소득자가 1억원을 초과하는 신용대출에 대해 총부채원리금상환비율(DSR, *주1) 40%를 적용한다. 예를 들어, 연 소득 8,000만원인 직장인이 카드·캐피탈 등 금융회사에서 빌린 돈을 전부 합쳐 1년 동안 원금 2,000만원과 이자 1,200만원을 갚아야 한다면, DSR이 40%가 된다.

 

그런데 일부 은행에서는 “소득에 상관없이” 신용대출 자체를 1억원 이상 승인하지 않겠다는 초강수를 뒀다.

 

이렇듯 은행 신용대출이 막히자, 신용대출을 포함해서 내 집 마련의 꿈을 꾸던 사람들에게는 발등에 불이 떨어졌고, 이들은 어떻게 하면 '신용대출 회수 조항'에 걸리지 않을 지 방법을 찾기 시작했다.

 

꼼수 중 하나는 이른바 '가족 찬스'다.

부부 중 한 사람, 즉 예를 들어 남편 명의로 신용대출을 1억원 이상 받고, 아내 명의로 주택을 구입하면, 대출 회수가 이루어지지 않는다는 것이다. 왜냐하면, 신용대출은 차주별 규제 대상이기 때문이다. 이는 다른 꼼수도 존재하는데, 바로 부부가 각각 9,900만원씩 신용대출을 받아도 규제를 받지 않게 된다.

 

규제를 피하기 위해서 1억원 이상 신용대출을 미리 받아놓고, 1년 후 집을 사거나, 신용대출을 받은 뒤 집을 일단 사고, 신용대출이 회수가 들어오면, 다른 은행에서 신용대출을 받아 갚는(이른바 “차환대출”) 받는 방법도 거론된다.

 

한편, 이렇듯 제1금융권 규제로 인해 제2금융권 또는 카드사 카드론 대출 수요가 증가하는 '풍선효과'를 걱정하는 시각도 존재한다.

 

<오늘의 경제 용어>

 

(*주1) 총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio)이란?

차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표로서, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출된다. 대출에는 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등이 모두 포함된다. 한편, 유사한 개념인 총부채상환비율(DTI)과 비교할 때, DTI는 원금상환액 중 주택담보대출 원금상환액만 포함하는 반면, DSR은 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원금상환액을 포함한다는 점에서 차이가 있다. 정부 및 감독당국은 주택시장 안정화 및 가계부채 연착륙을 위해 2017년 중 LTV(*주2), DTI(*주3) 규제를 강화한 데 이어, 2018년 하반기부터 차주의 부채상환능력을 더욱 포괄적으로 판단할 수 있는 DSR을 금융기관의 여신심사 과정에서 활용하도록 하는 방안을 발표하였다(출처:한국은행).

 

(*주2) LTV (Loan to Value ratio, 담보인정비율)

자산의 담보가치에 대한 대출 비율을 의미한다. 우리나라에서는 주택가격에 대한대출 비율로 많이 알려져 있다.

예를 들어, 아파트 감정가격이 5억원이고 담보인정비율이 70%이면 금융기관으로부터 3억 5천만원의 주택담보대출을 받을 수 있다. ｢은행업 감독 업무시행세칙｣에서는 주택담보대출의 담보인정비율 산정방식을 다음과 같이 제시하고 있다.

담보인정비율 = (주택담보대출 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보가치 × 100.

여기서 담보가치는, ① 국세청 기준시가 ② 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액 ③ 한국감정원의 층별․호별 격차율 지수로 산정한 가격 ④ KB부동산시세의 일반거래가격 중 금융기관 자율로 선택하여 적용한다.

당초 LTV 규제는 은행권을 중심으로 내규에 반영하여 자율적으로 시행해오다가 금융기관의 경영 안정성 유지, 주택가격 안정화 등을 위한 주택담보대출 규모의 관리 필요성이 제기되면서 감독규제 수단으로 도입되었다.

최근에는 가계부채 증가 억제 및 부동산경기 조절 등 거시건전성정책 수단으로 활용되고 있으며, 금융기관별, 지역별로 세분화하여 차등 적용되고 있다. 한편, 금융기관은 담보인정비율(LTV)과 차주의 부채상환능력을 나타내는 총부채상환비율(DTI)을 함께 고려하여 대출규모를 결정한다 (출처 : 한국은행)

 

(*주3) DTI(Debt to Income ratio, 총부채상환비율)

 

주택담보대출 차주의 “원리금상환능력”을 감안하여 주택담보대출 한도를 설정하기 위해 도입된 규제 비율이다.

｢은행업 감독규정｣에서는 동 비율을 다음과 같이 산정하도록 하고 있다.

“DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자상환액) / 연소득 × 100”

예를 들어, DTI가 40%라면 연 소득 8,000만원인 직장인은 최대 3,200만원까지 대출을 받을 수 있게 된다.

DTI 규제는 LTV 규제 강화의 후속조치로 2005년 8월 도입되었으며, 이는 차주의 소득수준과 관계없이 주택가격에 비례하여 주택담보대출 한도가 결정되는 LTV 규제의 문제점을 보완하고자 도입한 것이다. 특히 과도한 가계부채의 증가 억제 및 주택자금 수요 축소 등을 위해 DTI 비율을 특정수준 이내로 제한하기도 한다.

한편, DTI는 LTV와 함께 대표적인 거시건전성정책의 수단으로서 통화신용정책과 상호 보완적인 관계를 가지고 있다. 예를 들어 저금리 하에서 주택가격 상승세가 확대될 경우 DTI 및 LTV 규제를 강화하면 주택담보대출 한도가 축소되어 주택시장 과열을 억제하는 효과를 기대할 수 있다(출처 : 한국은행).