2020년 코로나 상황에 불티나게 팔리면서 품절대란을 겪었던 닌텐도 스위치. 품절대란의 주인공인 닌텐도 스위치의 대표게임인 "모여봐요 동물의 숲"(출처 : 닌텐도 홈페이지)
주택 외 다양한 부동산에 대해서 알아보는 시간도 가졌습니다.
그 중에서도 토지에 대해서 알아봤는데.
이 시장은 정말 기가막히고 코가 맥히는 시장입니다 ㅎㅎ
여러분들이 소위 알고 계신,
"기획"부동산이 판을 치는 시장입니다.
전형적인 기획부동산의 수법은...
소개해 드리자면, 이렇습니다.
토지의 종류에는 여러 가지가 있는데요,
예를 들어, 주거지, 상업지, 논, 밭, 임야(산)이 있죠.
기획부동산에서는 그 중에서도 주로 산(임야)을 타겟으로 해서,
그 산 1필지(쉽게 표현해서, 토지를 세는 단위)에 지분을 나눠서 여러명에게 쪼개서 파는 겁니다.
예를 들어 보겠습니다.
개발호재가 발표가 된 곳,
예를 들어, "송산그린시티" 개발 부지 인근 산 1필지를 기획부동산이 구입합니다.
구입 가격은 100만원이라고 해봅시다.
그리고 열심히 블로그, 유튜브, 전화 영업 등을 통해 영업을 합니다.
송산그린시티가 대박이다.
신세계가 4조를 투자한다더라.
지하철 호재가 있다.
국제테마파크가 조성된다더라.
화성의 최대 수혜지역이다.
지금 놓치면 후회한다.(절판 마케팅)
이런 멘트를 날리면서, 사람들의 관심을 끌게됩니다.
그럼 관심있는 사람들이 연락을 하거나, 찾아오겠죠?
그럼 이제 현혹시키기 시작합니다.
chapter1. 송산그린시티의 호재와 향후 전망
chapter2. 개발호재 지역의 토지 가격 상승 사례
chapter3. 내가 마 이런 사람이야...I'm ground 자기소개 하기!
대략 1~2시간 동안의 현란한 말빨로 브리핑을 해서,
사람들의 혼을 빼놓습니다.
이 과정에서 대부분의 사람들은 장미빛 미래를 그립니다.
'내가 1억을 투자하면, 개발만 되면 최소 3배만 먹어도 3억?'
미래의 내 모습을 상상하면서 올라간 입꼬리가 내려가지 않습니다.
자...고갱님. 송산그린시티가 좋은 건 아시겠죠?
그런데 말입니다.
고(호)갱님이 투자 가능하신 곳은 몇 군데 남지 않았어요(절판 마케팅 시작).
고갱님이 1필지를 온전히 구입하시려면, 저어어어기 개발 호재 지역에서 먼 곳 있죠?
거기를 구하시던가(뭔가 선택지를 주는 듯함?)
아니면 전철역(개발 호재지역)의 바로 앞! 여기인데요.
잘 들어보세요. 이게 중요합니다!
이건 이해를 잘 하셔야 되요. 방법이 조금 복잡한데요.
"개별등기"로 구입하는 거세요.
이렇게...지분등기를 개별등기라고 야부리를 한참 텁니다.
지분으로 투자하니, 투자 금액도 낮아지고,
소액투자로 개발호재를 누릴 수 있는 아주 좋은 기회다.
여기가 개발만 되면 2-3배는 우습다.
개발 호재 지역이 바로 앞인데, 여기를 개발 안하겠냐?
더 기가 맥히고 코가 맥히는건,
그린벨트, 즉 개발제한구역 토지를 권하는 경우도 있습니다.
그린벨트라는 건 개발을 제한하고, 자연을 보존하도록 하는 지역이죠..
언제 풀리지 아무도 모릅니다.
그러면서 날리는 멘트는,
LH직원들이 바보라서 그린벨트에 투자했겠냐....는 건데,
아니, LH직원들이야 알짜베기 정보 알고 투자했지 이 양반아...
하이라이트는 이겁니다.
100평 토지를 100만원에 샀다고 칩시다.
그럼 평당 1만원이죠.
기획부동산에서는 이걸, 최소 3~5배를 up해서, 즉 평당 최소 3~5만원에 팝니다.
(심지어 10배도 남겨 먹기도 합니다)
그럼 얼마를 버는 건가요?
금액 단위가 낮아서 별거 아닌 걸로 보이실 수 있는데,
6억을 투자했다면,
24억~30억. (심지어 60억까지...)
주변 시세가 이렇지 않냐는 논리입니다.
그리고 본인들도 양도소득세 요즘 비싸지 않냐.
양도소득세 부담해야되니 양해를 해달라...
근데 시세는 이미 세력들이 다 만들어 놓았죠.
(이건 기획부동산의 다른 수법들을 소개하면서 적어보겠습니다)
산은 쉽게 개발되지 않습니다.
왜냐면, 요즘 트렌드가 ESG 아니겠습니까?
환경을 보존하려고 하죠.
주택을 예를 들어 보더라도.
자연녹지를 보존하는 방향으로 개발하는 게 트렌드입니다.
사람들도 그걸 선호하구요.
예를 들어, 호수, 산, 공원 이런 것들이 아파트 근처에 있는 걸 선호하죠.
그럼 이렇게 산을 덜컥 샀다가.
주변이 모두 개발되어도 본인 산만 덩그러니 개발되지 않고,
그렇게 천년만년 돈은 땅...아니 산이구나.
산에 묻혀버리게 되는 것입니다....
산이 아니더라도.
그린벨트에 한 없이 묶이거나...
지분으로 들어갔으니,
다른 지분권자가 동의하지 않는 이상,
이 1필지를 통으로 팔수도 없으니.
즉 살 사람이 없으니 계속 쳐물리게 되는것이죠.
여러분은 안당하실 것 같죠?
사람이 욕심이 눈에 멀면요. 이성적인 판단을 하기가 쉽지 않습니다.
어느새 계약서에 서명 날인 하고 있는 자신의 모습을 발견하게 되는 거죠.
토지 지분 쪼개기는 특정 법인(또는 개인)이 토지를 싼값에 매입한 뒤, 수십 명 이상 공유지분으로 나눠 비싸게 되파는 전형적인 기획부동산 수법입니다.
그런데 공유지분 토지는 토지 공유자 전원의 동의를 거쳐야 한다는 '토지분할 제한 규정'에 따라 허가를 받아야 해, 재산권을 행사하는 게 여의치 않는 것이 현실입니다. 개발 기회가 오더라도 적게는 수 명에서, 많게는 수십 명에 이르는 토지주들이 일관된 목소리를 내기 어렵습니다.
그런데 기획부동산은 이렇게 유혹합니다.
"환지 시 공유자 지분에 따라 개별환지가 가능하며, 개발 후 토지가격이 오를 거에요~"
그러나 예를들어 환지 전 토지 공유자가 여러 필지 환지를 받는다고 해도 각 토지를 공유자들이 공동소유하게 되기 때문에 환지받은 토지는 규정상 각각의 지분별로 토지분할이 불가능에 가깝습니다.
1필지에 수십 명의 공유자가 있어 공유자 전체가 토지 사용에 동의하지 않는 한 재산권 행사도 쉽지 않습니다.
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