[토지 투자] 새만금 호재? 부안군? 토지 소액투자?

싸고 좋은 건 없다.

 

오늘 얘기하고자 하는 결론은 그렇습니다.

싼 건 비지떡이죠.

 

그동안 부동산 투자처에서 가장 각광받던 주택에 대한 규제가 심해지자.

사람들은 더 다양한 부동산 (소액) 투자처를 찾게 됩니다. 

 

대표적인 수익성 투자처인 "오피스텔"도 주택 수에 포함되게 되자,

"생활형 숙박시설(생숙)"에 투자를 하게되죠.

 

생숙은, 레지던스라고도 불리는 숙박시설인데요,

이는 호텔과 오피스텔의 중간 형태라고 볼 수 있습니다.

주택 수에 포함되지 않고, 상업지역에 들어설 수 있다는 장점이 있습니다.

아파트보다 분양가도 저렴하고, 아파트(또는 오피스텔)와 달리 분양권 전매 제한도 없고,

주택담보대출비율(LTV) 적용도 되지 않아, 

많은 레버리지(즉 대출)를 일으켜 투자할 수 있다는 장점이 있는,

주택의 대체 상품이라고 할 수 있습니다.

 

하지만, 이러한 생숙에 투자 세력들이 몰리자 정부는 이 마저도 규제를 하게 됩니다.

즉, 국토교통부는 4월부터 생활형숙박시설을 주거용으로 사용하면, 건축법상 이행강제금을 부과하겠다는 규제(안)을 발표했습니다. 이러한 규제로 인해 생숙의 인기는 사그러질 것으로 보입니다(물론 핵심지의 경우는 그렇지 않을 수도 있습니다).

 

상가도 덤비기 쉽지 않습니다.

공실 리스크가 크기 때문입니다.

물론 좋은 입지의 상가야 인기가 많겠지만,

그런 곳에 들어가기 위해서는 총알이 많이 필요하겠죠.

하지만, 입지가 좋지 않은 곳에 섣불리 투자하면,

공실 리스크, 즉 대출을 일으켜 구매했다면 대출 이자와 관리비에 대한 리스크가,

대출이 없다고 하더라도 투자한 원금의 수익률이 현저히 낮아지게 됩니다.

또 매수할 사람이 나타나지 않으면, 장기간 묵히게 되는, 즉 환금성이 떨어지게 됩니다.

 

결국 부동산은 "입지"입니다.

입지가 곧 가치이고, 그것이 곧 돈입니다.

그래서 좋은 건 비싸죠.

 

서두에 싸고 좋은 것은 없다는 말씀을 드린 이유입니다.

 

이는 토지에도 그대로 적용됩니다.

 

좋은 입지.

즉, 일자리와 가깝고, 교통이 편리하고, 상업시설이 발달하고, 주거 환경이 우수하고, 학교 등 교육시설이 좋은 곳.

그러한 환경이 조성"된" 토지는 당연히 비싸고, 

그러한 환경이 조성"될" 토지도 당연히 비싸게 거래가 됩니다.

 

이미 모든 게 다 갖춰진 곳, 즉 서울과 과천, 판교 이런 곳은 서민들은 감히 범접할 수 없는 수준의 금액입니다.

강남은 평당 1억씩 하기도 하니깐요...

 

또 경기도 호재가 있는 곳도 이미 비싸게 거래가 되고 있거나, 물건이 잠기게 됩니다.

송산 그린시티, 평택 고덕신도시, 용인시 처인구 원삼면 SK하이닉스 부지, 동탄 신도시...

모두 핫한 곳이죠.

그 근방은 정말 엄한 토지들도 상당히 비싼 가격에 거래가 되고 있습니다.

 

이러한 호재가 있는 곳 중,

유튜브와 블로그에서 많은 사람들이 홍보 중인,

"새만금" 지역을 살펴봤습니다.

 

출처 : 새만금개발청 홈페이지

 

새만금은,

전라북도 군산(시)과 부안(군)을 연결하는 세계 최장의 방조제(33.9㎞)를 축조하여, 간척지(291㎢)와 호소(118㎢)를 합하여 총 409㎢의 부지를 조성하는, 총 22조 규모의 사업비를 투자하는 국책사업 입니다.

산업단지 및 관광레저 단지를 조성하여, 인구 약 75만명을 군산~부안 일대에 유치하겠다는 계획입니다.

 

지금까지 늘 소외받던 전라도 지역을 활성화하기 위해 펼친 사업인데,

사실 1989년 사업 기본 계획을 발표한 이후, 지지부진 했습니다.

 

하지만, 문재인 정권이 들어선 이후 본격적인 속도를 내려고 하며,

다시금 많은 투자자들의 주목을 받게 됩니다.

 

전라북도 군산은 충남 서천군에 바로 접한 곳입니다.

그 밑으로는 김제, 그리고 그 밑으로는 부안.

이렇게 군산~김제~부안에 이르는 바다를 간척한 부지가 새만금입니다(위 빨간색 6각형 안).

 

새만금에서는 기업들을 유치하고자 다양한 인센티브를 주려고 하고있죠.

기업 입장에서 유리한 건 인센티브 분 아니라,

큰 항구를 보유하고 있다는 점,

서해안은 당연히 중국과 교역을 하기에도 좋은 입지이고,

 

특히 서해안은 조수 간만의 차가 큰데,

새만금은 바다를 메우고, (예전의 육지보다) 더 먼곳에 항구가 형성되어,

항구의 수심이 깊고 조수 간만의 차가 작다는 장점도 있습니다.

 

새만금 공항도 만들어진다고 하니, 기업들 입장에서는 나쁘지 않는 것처럼 보입니다.

 

특히, 친환경 에너지에 집중 투자하고자 하는 SK그룹은,

새만금에 투자/유치를 하고 있죠.

 

그래서 새만금 토지를 파는 분들은,

다음과 같은 이유로 새만금 수혜지역인 군산과 부안 등을 추천하고 있습니다.

 

1. 대규모 국책사업이다. 국책사업 불패 모름?

2. 기업들이 유치되면 개발되겠음, 안되겠음?

3. 개발되면 인구가 늘어 나겠음? 안나겠음?

4. 앞으로 새만금은 인구가 75만명씩 늘어나면서, 광역시로 승격할거야. 그럼 가격이 오르겠니 않오르겠니?

 

대략 이렇습니다.

 

어느정도 맞는 말입니다. 그럴듯 합니다.

 

그런데 말입니다.

 

 

기업 유치?

 

글쎄요.

 

많은 고용 효과를 창출할 만한 기업 유치는 아직인 것 같구요.

데이터센터, 태양광 등 친환경 사업은 그리 많은 고용효과는 없을 것 같습니다.

 

그리고 기업들 입장에서 보자면, 수도권에 기업을 유치하길 원합니다.

왜냐하면, 우수한 인재를 유치하기 위해서입니다.

우수한 인재는 수도권에 거주하기를 원합니다. (그 이유는 두말하면 잔소리일 것입니다)

또 수도권에 밀집된 산업 인프라도 무시할 수 없습니다.

 

왜 SK하이닉스가 수도권(용인)을 고집했는 지,

왜 삼성 반도체 공장이 평택에 대규모로 들어갔는지 생각해보면 답이 나올 것 같습니다.

 

고용효과가 미미하면,

인구 유입도 미미할 것이고,

인구 유입이 미미하면, 개발도 더딜 것입니다.

 

그럼 새만금을 홍보하는 분들이 이야기하는 것만큼의 

드라마틱한 토지 가격 상승은 어려울 수 있다는 것입니다.

 

만일 개발이 된다고 하더라도,

그 속도는 더딜 것으로 보입니다. 

속도가 더디다면,

앞으로 인구가 점점 줄어드는 추세,

인구 고령화,

수도권 집중화 이런 추세로 봤을 때 더더욱 리스크가 있다고 생각됩니다.

 

그럼 결국 토지에 돈이 장기간 묶이게 되는,

더구나 입지도 좋지 않은 토지를 덜컥 매수했다가는,

대를 물려줘야 할지도 모르겠습니다.

토지는 환급성이 주택보다 훨씬 떨어집니다.

즉, 살 사람이 없다면 계속 묶일 수 밖에 없으니,

신중히 접근해야 할 것으로 보입니다.

 

그리고 개발이 된다 손 치더라도,

새만금 안을 먼저 개발하지 주변부라고 할 수 있는 군산, 부안 시내를 개발한다?

그것도 크게 와닿지가 않습니다.

 

군산은 GM대우, 현대중공업 등이 망하면서,

지역 경제가 휘청했습니다.

 

부안은 완전 시골이구요.

인구가 5만이 채 되지 않습니다.

철도도 다니지 않는 곳입니다.

군산에서 30분이나 더 들어와야 하는 곳이죠.

 

그런데 업자들은 부안을 추천합니다.

천지가 개벽할 곳이라구요.

 

물론 부동산 투자는 그림을 그릴 줄 알아야 합니다.

 

그 옛날 강남 논/밭을 보면서 큰 그림을 그렸던 분들은 부자가 되셨죠.

하지만 거긴 서울이고, 여긴 지방이죠.

"입지"의 차이가 있습니다.

 

업자들은 부안읍 내의 토지를 평당 150 ~ 많게는 200이 넘게 부릅니다.

그 가격이면 경기도에도 투자가 가능한 금액대입니다.

 

출처 : 카카오맵

 

위 지도를 보시면,

부안군 하서면입니다.

거래가 많이 이뤄지고 있는 곳이죠.

바다 위 회색으로 칠해져 있는 지역이 새만금 간척지입니다.

 

하서면의 장신리, 백련리는 간척지와 인접하고 있습니다.

이 간척지는 관광 레저 특구입니다.

'23년 세계스카우트 잼버리 대회가 개최되는 호재를 가지고 있습니다.

 

그러다보니, 여기도 비싸게 거래가 이뤄지고 있습니다.

정말 엄한 곳도 평당 80~100만원은 됩니다.

 

왜 그럴까요?

 

세력 소위 말하면 업자들이 붙은거죠.

 

지역 토박이 공인중개사무소에서 들은 이야기 입니다만,

그분의 말에 의하면 이렇습니다.

 

1. 외지 세력들이 호재거리를 물고 새만금 인근 지역에 들어옵니다.

 

2. 토지 매도인과 짝짝꿍을 해서 가격을 올려서 시세를 형성합니다.

 

3. 짝짝꿍을 한다는 건, 토지를 매매하고 벌어들인 매도인의 수익금을 업자와 나눈다는 것입니다.

   즉 중개수수료 0.9% 외 추가로 토지 매도에 대한 인센티브를 부여한다는 거죠.

 

   이런 실태는 직접 현장에서 경험했습니다.

   지역 부동산에서 토지 매도인과 통화하는데, 매도인이 그러더군요.

   "사장님(=공인중개사), 평당 XX원에 맞춰주세요. 그럼 제가 좀 더 챙겨드릴게"

   ...라고 제안하더라구요. 이게 만연하다는 거죠.

      

4. 인센티브는 고래도 춤추게 한다.

   업자들은 수단과 방법을 가리지 않고 홍보하게 됩니다.

   우리가 흔히 보는 유튜브, 네이버, 인스타 등에서 쉽게 접할 수 있는 멘트들...

   "새만금은 대박이다, 천지개벽한다. 소액투자 대박 등등"

 

5. 홍보를 물고 온 고갱님들이 토지를 비싼 가격에 매수합니다.

   그 가격은 실거래가 레퍼런스가 됩니다. 그게 곧 시세라고 할 수 있는 거죠.

   

6. 더 많은 사람들이 "아 이게 여기 시세인가보다"...라고 생각해서 유입됩니다.

   이게 수요와 공급. 자본주의의 생리라고 말씀하실 지 모르겠지만,

   저는 이게 버블의 형성이라고도 생각이 들더군요.

   실제로 새만금은 예전에도 붐이 일어난 적이 있습니다.

   그 때 가격이 엄청나게 상승했고, 그 당시에 물린 사람들이 

   이제 손을 터는 것 같다는 생각도 들었습니다.

   손 바뀜이 일어나고, 이제 비싸게 들어오신 분들은 묶이게 되는 거죠.

 

7. 그대여 아무 걱정하지 말아요 ~ 

   우리 함께 팔아봅시다~

 

   그렇습니다. 비싸게 주고 들어와도.

   호재 거리가 하나 터지면 (예를 들어, 잼버리 대회?),

   또 다른 호갱님들께 더 비싼 가격으로 매도하면 된다는 논리입니다.

 

   모르겠습니다. 저는 이게 폭탄 돌리기로 보였습니다.

 

 

새만금 투자 알아보시는 분들께...

 

비싼 놈이 더 간다는 건.

우리가 서울 집 값과 비트코인을 봐서 학습하긴 했습니다만,

그래도 터무니 엎이 비싼 가격은 조심하셔야 할 것 같습니다.

사실 그 돈이면 수도권도 투자가 가능하실 거니깐요.

(물론 수도권은 소액으로 투자할 수 있는 곳은 거의 없습니다. 그 만큼 소액투자 즉 작은 평수의 토지들은 인기가 많으니깐요. 박리다매처럼 큰 평수의 토지는 작은 평수의 토지보다 비쌉니다. 작은 평수 토지들은 희귀하기도 하구요. 여튼 여기서도 또 싸고 좋은 건 없다는 말이 계속해서 적용되겠군요)

 

그렇다고 또 너무 저렴한 건 입지가 좋지 않을 가능성이 높죠..

흠이 있는 토지(맹지, 절대농지 등)일 수도 있겠구요.

또 호재가 사라지면, 이런 곳은 거래가 힘들 수도 있습니다.

입지가 좋으면, 손해를 보더라도 팔 수는 있을 건데 말이죠.

(여기서 또 싸고 좋은 건 없다는 진리가...)

 

새만금에 굳이 소액투자를 하시겠다면,

 

1. 우선 지방에 다른 대안(투자처)를 우선 알아봅니다.

   지방 거점도시(광역시), 주요 관광지 등

 

2. 그래도 소액 투자는 여기만한 데가 없다고 생각이 드신다면,

   입지도 나쁘지 않고, 너무 거품이 많이 끼이지 않는 곳으로 잘 살펴보고 구매하시길 바랍니다.

 

주택이야. 거의 비슷한 형태에, 고려할 요소도 적고, 다양한 실거래가 레퍼런스 들이 있어서 구매 결정에 많은 정보가 필요하지 ㅇ낳습니다.

 

하지만, 토지는 정책, 규제의 복잡성, 다양한 토지 형상과, 지목, 용도, 권리관계 등등 공부해야 할 사항이 많습니다.

 

아무쪼록 많은 공부를 통해서 잃지 않는 투자. 아니 대박나는 투자를 하시길 기원합니다.

 

(좀 뜬금 없긴 한데, 부동산과 주식 투자는 단순한 투기나 불로소득이 아닙니다. 많은 노력(공부와 노하우)을 통한 투자 의사결정으로 리스크를 부담하기 때문입니다. 그래서 투자를 투기로 매도하고, 쉽게 생각하고, 거들떠도 보지 않으면 일반 직장인과 평범한 서민들은 그 굴레를 절대 벗어날 수 없다고 생각합니다. 그건 아마 이번 부동산 폭등장에서 몸소 체험하셨으리라 생각합니다. 저도 아직 많이 부족하지만, "가난한 아빠"라는 소리는 듣지 않도록 노력해야 할 것 같습니다)