계약서 작성/검토 매뉴얼(2)_전문, 기본적 합의사항, 정의 조항, 계약기간, 채무의 이행시기, 완전 조항

1. 전 문

계약의 "전문"이란, 계약서의 각 조항(내용)에 합의하기 前, 일반적 합의사항을 기재하는 모두문언(冒頭文言)으로, 당해 계약의 기본적 의사를 표현하는 것을 의미하는데, 계약의 핵심이나 취지, 목적, 기능 등을 간결하게 기재합니다. 이는 반드시 기재하여야 하는 것은 아닙니다만, 복잡한 계약 형태에서는 그 의의가 크다고 할 수 있습니다.

 

(1)   당사자 표시

계약 전문에는 당사자 표시를 통해 당사자를 특정하는데, 여기서 당사자는 정식명칭을 표시하여야 합니다. 정식 명칭 뒤에는 "(이하 “   “이라 한다)"와 같이, 약칭을 표시하여 그 명칭이 되풀이되는 번거로움을 피하면 좋습니다.

[예시]
○○주식회사(이하 "갑"이라 한다)와 ○○○(이하 "을"이라 한다)은 별지 목록 기재 토지 및 건물(이하 "본건 부동산"이라 한다)의 ○○(매매, 임대 등)에 관하여 다음과 같이 계약한다.

 

(2)   보증인

 

[보증인이 있는 계약의 경우]

보증인을 전문에 표시할 경우, 계약당사자 다음에 보증인의 성명(회사명)에 약칭(예: 이하 “병”이라 한다)을 붙여 표시하고, 계약서 하단에는 보증인의 주소, 보증의 종류(연대보증인지 여부 등), 보증인의 직업 등을 기재하며, 보증인이 수인인 경우에 그 관계를 함께 기재하면 좋습니다.

 

[예시]

(전문) 보증인 ○○○(이하 "병"이라 한다)

(말미) 연대보증인 ○○주식회사

    ○○시 ○○구 ○○동 ○번지

    대표이사 ○○○

 

(3)   목적물 표시

목적물이 있는 경우 전문 중에 정식으로 표시하되, 목적물이 복잡하거나 다수일 경우 [별지]를 사용해도 되며, 목적물이 불특정인 경우에는 그것을 특정할 수 있는 기준을 명백히 기재하여야 합니다.

 

[예시]

○○시 ○○구 ○○동 ○번지

             대 ○○㎡

             위 지상

             OO조 OO지붕 O층 주택

              1층 ○○㎡ 2층 ○○㎡

 

 

(4)   계약의 목적 및 취지

전문 조항은 최대한 상세하게 쓰면 좋습니다. 그 이유는, 계약의 목적 및 취지를 자세하게 적음으로 인해, 그 전제 사실이 어긋나게 되었을 때, 본 계약 자체를 법률행위의 내용의 중요부분의 착오가 있었다는 등의 사유로 취소하거나, 계약을 해제할 수 있는 가능성이 있기 때문입니다.

[예시] (주)00전자 (이하 '갑'이라 함)는 2000. 00. 00 (주)00설비(이하 '을'이라 함)에게 금 2억 원을 변제기를 2000. 00. 00로 하여 대여하였으나, 을은 위 금액을 변제기에 변제하지 못하였다. 갑은 당초 약정에 따르면 을 소유 부동산에 설정한 근저당권에 기해 경매를 실행할 수 있다. 그러나 을은 자신이 출원한 제0000호 특허가 6개월 이내 등록될 것이 확실하다는 점을 설명하여, 갑은 위 특허에 대한 권리를 담보로 받기로 하고 변제기를 유예하기로 하여, 본 합의서를 체결하게 되었다.

 

2. 기본적 합의사항의 기재

보통 계약서 제1조에는, 당사자가 계약하고자 하는 기본적인 합의사항을 기재합니다.

 

[예시] 제1조 (기본적 합의사항)
갑은 을에게 별지목록 기재 토지 및 건물(이하 “본건 부동산”이라고 함)을 매도하기로 하고 을은 이를 매수하기로 한다.

 

만일, 계약의 조건(발생과 소멸)과 기한(이행시기) 그리고 그 (손해나 손실)배상 등에 관한 조건을 붙이는 경우 등에는, 그 취지를 기재하여 계약의 불성립 등에 따른 문제점을 조속히 처리하고 분쟁의 소지를 방지함과 아울러 어떠한 사실을 명확하게 하는 효력이 있습니다.

 

3. 정의 조항

정의 조항이란, 당사자 간에 분쟁이 생길 가능성이 있는 '불확정 개념'에 대해서 계약서 앞부분에 정확한 개념 규정을 해 두는 조항입니다. 정의 규정은 계약서 문안을 모두 완성한 후, 몇 번 읽어보면서 뜻을 가늠해 본 다음에 제일 마지막에 애매한 개념들을 뽑아내어 정리하는 것이 바람직 합니다.

[예시] 제 2 조【용어의 정의】 이 조건에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. “검사”라 함은 계약목적물이 관련법령에 적합하고 구매규격․시방서대로 제조․설치되어 있는지 여부를 검사 담당자가 확인하는 것을 말한다. 2. “시험”이라 함은 계약목적물의 물리적인 기능․성능․특성 또는 화학적인 변화․반응 등을 해당 시험기관에서 측정․분석하는 것을 말하며 그 시험 성적은 제1호의 검사에 활용한다. 3. “검수”라 함은 제1호의 검사에 합격한 계약목적물이 손상 또는 훼손품이 없고 계약서 또는 납품 서류상의 수량대로 납품되었는지 여부를 물품출납 담당자가 확인하는 것을 말한다.

 

4. 채무의 이행기, 권리의 이전시기

일반적으로 채무의 이행기를 정하지 않은 계약은 계약의 성립과 동시에 이행기가 도래하므로 채무의 이행기일을 명확히 기재하여야 합니다.

 

[예시]
제 ○ 조【 본건 부동산 인도시기 】
○○의 인도시기는 20○년 ○월 ○일로 한다.
 

매매 등을 원인으로 계약의 목적물이 매도인에서 매수인으로 이전하는 시기에 관하여, 통상의 경우에는 물건을 인도하였을 경우 소유권이 이전되는데, 부동산의 경우에는 (물건의 인도 및) 소유권이전 등기 절차의 완료로 매수인에게 이전되는 것이 원칙입니다. 이는 계약서에 특약을 정하지 않는 경우이고, 계약서에 이전에 관한 특약이 있을시 이에 관한 사항은 명확히 해두어야 합니다.

 

[예시] 제 ○ 조 (소유권이전의 시기)
○○(부동산)의 소유권은 매수인(을)이 매도인(갑)에게 매매대금을 완제했을 때 갑으로부터 을에게 이전한다. 갑은 을의 매매대금 완제와 동시에 소유권이전등기절차를 이행한다.

 

 

5. 계약기간, 효력발생, 자동갱신(연장)

(1) 통상의 계약은 계약이 성립되면 효력이 발생하지만, 장래를 향한 계약, 예를 들어, 정지조건부 계약[1], 시기부 계약[2]이나 기타 형태에 따라 계약의 효력의 발생과 소멸 시기를 다르게 약정할 수 있습니다. 이 경우 계약의 효력발생은 중요한 사안이기 때문에 명확히 기재하여야 합니다.

[예시] 제 ○ 조【 계약효력의 발생 】 본 계약은 20○년 ○월 ○일부터 그 효력이 발생한다. (또는 본 계약은 ○○이 ○○되었을 때 그 효력이 발생한다.)   제 ○ 조【 계약기간 】 본 계약은 20○년 ○월 ○일부터 20○년 ○월 ○일까지로 한다.   제 ○ 조【 계약의 종료 】 본 계약은 20○년 ○월 ○일에 그 효력이 소멸한다. (또는 본 계약은 을이 회원의 신분을 상실한 때에는 그 효력을 상실한다.)

 

(2) 자동갱신(연장)

계약 기간(종료)이 약정된 경우라도, 특별한 사정이 없는 한 그 계약을 그대로 유지하는 것이 상호 이로울 경우, 기간의 만료에도 불구하고 계약을 종료시키지 아니하고, 종전의 계약을 유지시키는 자동갱신(연장) 조항을 기재할 수 있습니다. 이는 계약기간 만료로 다시 계약을 체결하는 등의 번거로움을 줄일 수 있고, 담보 등이 있는 계약일 경우 그 이점은 더욱 크다고 할 수 있습니다.

그러므로 계약의 자동갱신을 원하는 경우, 계약서 내용에 계약기간이 만료될 경우 당사자 중 일방이 이의를 하지 아니하면 자동적으로 계약을 연장한다는 내용을 두는 것이 필요합니다.

[예시] 제 ○ 조 【 계약의 자동갱신 】 본 계약에 대하여 기간만료 (○개월) 전까지 당사자 쌍방의 이의가 없으면 본 계약은 자동적으로 전 계약과 동일한 조건으로 갱신되는 것으로 한다. 제 ○ 조 【 계약의 존속기간과 연장 】 본 계약은 20○년 ○월 ○일부터 ○년간으로 한다. 단, 기간만료 ○개월 전까지 당사자 간 이의가 없으면 본 계약은 존속기간의 만료와 동시 자동적으로 ○년간 연장된다.   제 ○ 조 【 계약의 존속기간과 연장 】 // 금액 별도 합의 필요시 ② 본 계약 기간 만료의 1개월 전까지 갑 또는 을이 갱신 거절의 의사표시를 하지 않을 때는 본 계약은 목적물의 단가 및 로열티 rate를 제외한 나머지 부분에 한해서는 동일 조건 하에 1년간 갱신되는 것으로 한다. 목적물의 단가 및 로열티 rate에 대해서는 별도 합의를 거쳐야만 확정되는 것으로 한다.   제 ○ 조 【 계약의 존속기간과 연장 】 // 계약 만료 후 잔존 의무 조항을 살려 두는 경우 ③ 갑과 을은 본 계약이 기간만료 혹은 중도 해제, 해지로 인해 종료되더라도 계약 만료 후 (   )년 간은 다음 각호에 관한 의무를 진다. 가. 제12조에서 정하는 하자담보책임에 관한 사항                                                           나. 제13조에서 정하는 제조물책임에 관한 사항                                                              다. 제15조에서 정하는 비밀유지의무에 관한 사항

 

(3) 연장협상 조항 [예시]  // 참고용, “을”에게 유리

④ "갑"은 본 계약의 만료일 60일 전부터 30일 전까지 계약의 연장에 대하여 "을"과 협상을 하며, 동 기간 동안 "갑"은 제3자와 사이에 본 계약과 관련한 어떠한 협상 및 접촉을 할 수 없다.

⑤ 제4항의 기간 동안 협상이 결렬될 경우, "갑"은 제4항의 협상기간 동안 "을"이 제시하였던 조건을 하회하는 조건을 제시한 제3자와 계약을 할 경우, "을"에게 금 (    )원의 위약금을 지급하여야 한다.

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[1] 정지조건[停止條件]이란, 어떤 "조건이 성립"되면 법률행위의 "효력이 발생"하는 조건을 의미함. 현행 민법에서는 정지조건이 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생기지만, 당사자가 조건성취의 효력을 그 성취 전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 그 의사에 따른다고 규정하고 있다(민법 제147조).

[2] ​시기부란, 특정 기한의 도래로 법률행위의 효력이 발생(채무의 이행 시기의 도래)하는 경우를 말한다.​ 부동산에 대한 권리청구권의 발생시기를 계약시에 정하여 그 시기가 도래하면 청구권이 발생하도록 되어 있는 조건, 예를 들어, 1월 1일부터 임대한다는 등의 경우.

 

6. 완전조항

‘완전조항’이란, 계약 협상 시 계약 상대방과의 사이에 ‘구두’로 논의된 내용. 상호간에 주고 받은 문서 등 계약서에 반영되지 않은 내용이 추후 문제의 소지가 될 수 있으므로, 미리 계약서상에 해당 내용이 상대방을 구속하지 않는다는 점을 명시한 조항을 의미합니다.

[예시] 제 5 조【완전계약】 본 계약은 이전에 "갑"과 "을" 간의 모든 문서에 우선한다. 또한 본 계약과 관련 있는 다른 협의나 계약은 이 계약서에 언급되고 서면으로 작성되어 권한 있는 당사자의 서명이 없는 한 그 효력이 없다.   제 5 조【완전계약】 본 계약 및 본 계약에서 언급한 서류, 계약서는 본 계약의 내용에 관한 양 당사자 간의 완전한 합의를 구성한다. 본 계약 내용은 양 당사자 간의 서면 합의에 의해서만 변경될 수 있다.   제 5 조【완전계약】 본 계약 이전에 "갑"과 "을"간에 체결되었던 서면 혹은 구두계약은 모두 본 계약으로 대치되며, 본 계약의 내용과 상이한 것이 있는 경우에는 본 계약의 내용이 우선한다.