[617부동산대책] 재건축 규제와 부동산 시장 전망

 

1. 문제되고 있는 사실

이번 617 부동산 대책 가운데 가장 논란이 되고 있는 것 중 하나가 바로 투기과열지구 재건축 대상 아파트에서 조합원 분양권을 받으려면, (조합설립인가 신청 전까지) 집주인이 2년 이상 실거주를 해야하는 조건이 부가된 규정입니다.

소유권을 가진 집주인이 2년 실거주 요건을 갖추지 못했다는 이유로, 분양권을 박탈당하다니...
이건 "거주이전의 자유", "재산권 침해" 등 헌법에 위배된다규!...라는 주장까지 나오고 있습니다.

이에 대한 논란이 제기되자,
정부도 이에 대한 예외 규정을 마련하는 것으로 가닥을 잡고 있다고 합니다(임대사업자의 경우 예외를 둔다던지...)


2. 도대체 왜 이런 정책을 폈을까?

재건축사업은 생활편의시설들은 양호하지만, 노후화된 주택이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위한 사업으로, 오래된 주택을 철거한 뒤 다시 지어 새로운 주택으로 공급하는 것을 말합니다.

서울의 재건축 아파트가 장기 투자 상품으로 인기가 있었던 이유는, 입지나 생활여건, 교통환경이 잘 갖춰진 곳에 새로운 아파트가 들어서기만 한다면, 수요가 보장되어 있으니 가격은 떡상할 수 밖에 없을 것입니다.

이에 따라 재건축 대상 아파트는 실거주 목적이 아닌, 투자 목적으로 구입하는 수요가 많기 때문에, 이러한 투자가 재건축 아파트 가격을 상승시키고 있다고 판단한 것입니다.

이번과 같이 재건축 대상 아파트를 과거부터 소유하고 있는 소유자에게까지 소급적용 하기로 한 것은, 신규 투자자의 매수에 대한 제재 뿐 아니라, 기존 소유주의 기존 물권 매도까지 노리는 게 아닌가...라는 생각을 하게 됩니다.


3. 앞으로 전망은?

이러한 정부의 규제로 인해, 재건축 대상 아파트의 매수세가 줄어들면, 자연스레 재건축 대상 아파트의 가격이 내려가겠죠,

투자가치가 하락한 재건축 대상 아파트는 더 나아가 재건축 자체도 진행되지 않을 수 있습니다.

그럼 투자자들은 어디를 향할까요?

바로 실거주가 가능한 신축 아파트에 대한 투자로 방향을 바꾸면서, 결국 신축 아파트의 가격이 올라갈 것입니다.

그럼 주변의 신축 아파트의 가격이 상승하게 되면, 주변 구축 아파트들의 가격도 동반하여 상승하게 될 수 있습니다.

그럼 정부의 의도와는 다른 결과가 나올 수 있다는 것이죠.

이렇게 재건축 대상 아파트에 대한 규제가 강화되면, 신축과 구축간의 격차가 더 커지게 되겠지만,
반대로 보게되면, 이러한 격차는 재건축이 성공적으로 이뤄질 경우에 재건축 아파트 투자자들이 가져가는 차익의 폭이 높아진다는 뜻이기도 합니다.

그럼 시간이 흐르면 흐를수록 재건축 가능성은 높아지게 될 것이므로, 투자자들이 다시 몰리게 되는 결과를 초래할 수 있습니다.

(실제로 거주라는 요건은...돈이 많은 사람에게는 그렇게 어려운 조건도 아닙...)

정리하자면,

구축에 대한 기피 -> 구축 가격하락 & 신축 가격 상승 -> 구축 가격 동반상승

구축 가격하락 -> (As time goes by) -> 구축 인기 상승 -> 구축 가격 상승

 

...결국 이런 결론으로 도출될 수 있을 수도 있는 것이다...라는 것입니다.

또한 현재까지는 이 규정이 투기과열지구에만 적용되는데,

언제 또 전국의 재건축 대상 아파트에 적용될 지 알 수 없다는...

"보수적인 시각"으로 바라봐야 할 것 같습니다.

(즉, 내가 들어가서 실거주 할 수 있는 물건만 줍줍...)

세입자들 입장에서는,
입지 좋은 재건축 대상 구축 아파트들에는 상대적으로 저렴한 가격으로 거주할 수 있는 곳이었지만,
이번 규제로 인해 소유주들이 실거주를 하게 되어 공급이 줄어들게 된다면,

전세 가격 상승 가능성도 염두에 두어야 할 것 같습니다.

 

오늘은 여기서 마무리 하겠습니다.