주택 임대사업자란, 정부의 변화된 시선과 정책, 규제

이른바 집값 상승의 주범(?) 가운데 하나로 타겟이 된,
주택임대사업자.

도대체 왜 임대사업자에 대한 특혜 논란과 정부의 규제 얘기가 나온 건지 이해하기 위해서는, 우선 임대사업자는 무엇이고 그들에게 주어진 혜택이 뭔지 우선 살펴보겠습니다.

주택임대사업자란,

공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 임대 사업할 목적으로 <민간임대주택에 관한 특별법 제5조>에 따라 등록한 자이며,
주택임대사업자로 등록한 집에 대해서는 최대 8년 간 의무적으로 임대를 줘야 하고(약정 임대기간 내에 임대의무조건을 위반하거나 임대의무기간 중에 주택을 처분하게 된다면 최대 3000만원의 과태료가 부과),
계약 갱신 시 임대료를 한 번에 5% 이내로 올릴 수 밖에 없는 규제가 있습니다.

그러나 그에 대한 반대급부, 즉 혜택으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.

1. 지방세

(1) 취득세

1) 전용면적 60㎡ 이하 : 200만원 이하 취득세 면제, 200만원 초과 시 85% 감면
2) 전용면적 60~85㎡ : 8년 이상 장기임대 목적 20호 이상 취득한 경우  50% 감면

(2) 재산세

1) 단기임대 : 최대 50% 감면
2) 공공지원∙장기일반 : 최대 85%감면 (전용면적 40㎡이하의 50만원 이하는 면제)
3) 단, 지방세 혜택은 2021년 12월 31일까지 한시 적용하며, 추가 요건 있음(예 : 공동주택 또는 오피스텔 2세대 이상, 전용면적 40㎡ 이하인 다가구주택 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우는 1채, 그 외의 경우에는 1개만 등록 시 재산세 혜택 없음)

2. 양도소득세

(1) 조정대상지역 내 주택에 대한 장기임대주택 요건을 갖출 경우, 다주택자의 양도소득세 중과배제 및 장기보유특별공제(8년 임대 50%, 10년 임대 70%) 혜택 있음

(2) 적용 요건
사업자등록(세무서, 관할 관청 모두 등록할 것) + 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하(비수도권은 3억원) + 8년 이상 임대 + 임대료 5% 이하 증액 모두 충족할 것(장기보유특별공제 특례 적용을 위해서는 임대주택 전용면적 85㎡ 이하 일 것)

(3) 적용 배제
1주택 이상자가 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대 등록을 하더라도 양도세 중과 및 장기보유특별공제 받을 수 없음

(4) 추가 혜택 (실거주 주택 양도시 비과세 가능)
주택 임대사업자로 등록하면, 임대사업자 본인 거주주택 양도 시 비과세 혜택도 받을 수 있음. 단, 아래의 요건 충족할 것
1) 임대주택 조건 : 임대사업자 등록 + 임대개시일 당시 주택 공시가격 6억원(비수도권 3억원) 이하 + 5년 이상 임대 + 임대료 5% 이하 증액 모두 만족해야
2) 거주주택 요건 : 2년 이상 거주, 임대주택 외 거주주택 1채만 있어야
3) 단, 2019년 2월 12일 전 주택 매매계약을 체결 + 계약금 지급한 경우에만 양도소득세 비과세 횟수 제한이 없고, 2019년 2월 12일 이후 취득한 주택은 평생 1회에 한 해 거주 주택에 대한 비과세 특례 제한을 받음

3. 종합부동산세 혜택 (종부세 과세 대상 제외)

임대개시일 기준 공시가격이 수도권 6억원 이하(비수도권 3억이하), 임대기간이 8년 이상, 임대료 증액률 5% 이내일 경우 적용 가능. 단, 1주택 이상 보유한 1세대가 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에서 새로 취득한 주택을 임대 등록할 경우 종부세 그대로 합산된다는 점 주의.

4. 소득세

소득세에 대한 혜택은 주된 내용이 아니라 살짝쿵 생략하겠습니다 ^^;

이상의 내용을 보시면 아시겠지만,
양도세 감면 혜택이 커보이네요

그럼 정부는 위와 같은 혜택을 줬다가 왜 이제 와서 뺏는 것일까요?

히스토리를 좀 봐야할건데요

임대사업자 등록을 권장했던건 2014년경,
바로 전월세가 급격히 상승하던 시기였습니다.

위 임대사업자의 의무사항을 보시면 아시겠지만, 임대료 상승폭이 제한되어 있죠? 이렇듯 이른바 착한 임대인에게는 위와 같은 혜택을 주는걸로 유인을 했다는 겁니다.

그러나
그 때는 주택 가격이 하락했을 때였고,
지금은 상승기이죠

자연스레 주택가격도 상승하고,
위 혜택도 누리다니?

더구나 장기 보유로 공급도 묶어?
이 가격 상승의 주범들...

...이런 로직으로 간 것입니다.

그러니 정부 입장에선 임대사업자들의 혜택을 축소시켜 그들이 가진 주택을 다시 시장으로 나오게끔 유도한다는 계획인거죠.

현 정권 임기 초 임대사업자를 장려해서 다수의 임대사업자 등록을 했는데, 이제와서 소급적용까지 논의하다니...

이는 명백히 신뢰이익 침해, 재산권 침해의 소지가 있다고 생각합니다.

약 160만 가구가 임대사업자라고 하네요.
결코 적지 않은 숫자죠.

그러나 규제한다고 집을 내 놓을까요?
이미 장기보유하기로 한거 더 내놓지 않겠죠.

애들 동화 중 햇님과 바람 얘기가 떠오르네요...
규제가 능사가 아닙니다.

부동산 시장의 과열은 가만히 있는 임대사업자가 문제가 아니라,
오히려 사람들의 심리를 자극하는 규제들이 문제라고 생각합니다.

결국 시장을 움직이는 것은 공급과 수요자들의 심리이기 때문입니다.

오늘은 임대사업자에 대해서 말씀드렸습니다.