공인중개사를 통한 주택임대차계약서에는 다음의 사항이 기재됩니다(「공인중개사법」 제26조 제1항에 의한 「공인중개사법 시행령」 제22조제1항).
1. 거래당사자의 인적 사항
2. 물건의 표시
3. 계약일
4. 거래금액ㆍ계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항
5. 물건의 인도일시
6. 권리이전의 내용
7. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
8. 중개대상물확인ㆍ설명서 교부일자
9. 그 밖의 약정내용
주택임대차계약서의 정해진 형식은 없지만, 확정일자를 받기 위해서는 임대차계약서가 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제3조).
1. 주택임대차계약증서가 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서여야 합니다. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의해야 합니다.
2. 계약당사자(대리인이 계약을 체결한 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다.
3. 연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 합니다.
4. 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어야 합니다.
5. 계약증서가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있어야 합니다.
6. 확정일자가 부여되어 있지 않아야 합니다. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다.
확정일자와 우선변제권에 대해서는 따로 포스팅 하겠습니다.
III. 표준계약서의 구성 내용 설명
1. 임차 주택의 표시
부동산 등기부를 발급/열람하여, 등기부 상의 표제부 중 "표시란"에 기재된 것과 동일하게 임차 주택의 표시에 기재하여야 합니다.
건물의 구조 및 용도 그리고 면적은 등기부 앞면 "건물내역" 에 있는 내용을 기재하면 됩니다.
집합건물(아파트, 연립, 다세대 등. 등기부등본을 앞면에 "집합건물"이라고 표시되어 있음)일 경우, 등기부등본 “표제부”에 기재된 동과 호수를 정확히 기재합니다.
주택의 일부만을 임대차 할 경우, 추후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 없애기 위해 “임차할 부분”을 명확히 특정하고, 필요시 임대차 계약서에 해당 도면을 작성/첨부하는 것이 바람직하겠습니다.
2. 계약당사자의 인적사항
임대차계약의 권리자 및 의무자를 특정하기 위하여 표시하는데,
상호 연락이 가능하도록 그 이름과 주소, 주민등록번호, 전화번호 등을 기재합니다.
이를 위해 임차인은 임대차 계약을 체결 전, 등기부등본을 발급 받아 임대인이 등기부상 소유자로 등기된 사람인지 확인하고, 신분증을 보고 동일인인지를 확인하여야 합니다.
또한 임차부동산에 저당권 등 제한물권, 가압류, 가처분 등 처분제한 등기가 되어 있지는 않은지 확인하여야 합니다.
3. 거래금액 및 지급일자 (표준계약 제1조)
거래금액은 통상 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하거나,
중도금 없이 계약금과 잔금만 지급합니다.
계약금은 통상 보증금의 10%를 계약 시 지급하고, 잔금은 입주하는 날에 지급하는 것이 상식입니다.
4. 임대차의 존속기간 (표준계약 제2조)
임대차 기간은 통상 2년입니다.
그리고 기간을 정하지 않았거나, 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보게 되므로,
임차인 입장에서는 반드시 2년으로 기재할 필요는 없는데요,
임대차 기간을 1년으로 정한 경우에도 임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 임차보증금을 돌려달라고 할 수 있고, 계속 살고 싶으면 최소 2년 간은 임차 주택에서 살 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항).
5. 임차 주택의 사용/관리/수선 (표준계약 제4조)
임차인은 임대인의 동의 없이 임차주택의 구조변경, 전대, 그리고 임차권 양도를 할 수 없고, 임대차 목적인 주거 외의 용도로 사용할 수 없습니다(표준계약 4조 1항). 만일 이를 위반할 경우 임대인은 게약을 해지할 수 있게 됩니다(표준계약 7조 2항).
전대(轉貸)란, 임차인이 임차 목적물을 제3자에게 다시 빌려주는 것을 의미하고,
임차권 양도란, 임대차 계약에 따라서 임차인이 가지는 권리와 의무를 포괄적으로 제3자(양수인)에게 이전하는 것을 말합니다. 임대인과의 관계에서는 여전히 기존 임차인이 임대차의 권리와 의무를 부담하는 전대와 달리, 임차권 양도에서는 기존 임차인은 권리/의무 관계가 종료되며, 새로운 임차인이 임대인과 임대차에 대한 권리 의무를 부담하게 된다는 점에서 차이가 있습니다.
표준계약 제4조 4항에서는 “수선비용”에 대해 규정하고 있는데요,
수선의무는 원칙적으로 임대인에게 있으므로, 임차인이 수선비용을 지불한 경우, 그 비용을 임대차 종료 전이라도 언제든지 임대인에게 청구할 수 있습니다. 민법 상 이를 “필요비”라고 하며, 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다고 명시적으로 규정하고 있습니다(민법 제626조 제1항). 주택의 경우, 수도설비, 전기시설, 보일러 등 보존, 수리비 등이 필요비에 해당할 것입니다.
6. 계약 후 중도금 지급 전 계약해제 (표준계약 제5조)
임차인이 계약금을 지급한 경우,
당사자의 일방이 이행에 착수(임차인의 경우 중도금 지급, 임대인의 경우 임대 목적물 제공)하기 전이라면, 임차인은 지급한 계약금을 포기하고, 임대인은 받은 계약금의 2배를 상환하면서 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조 참조).
참고로, 세법 상 위약금이나 배상금, 해약금은 “기타소득”으로 과세(22%)하고 있으므로, (계약 해제로 인해) 위약금 내지 해약금으로서 계약금을 지급받은 임대인, 또는 당초 지급한 금액을 넘는 금액을 반환 받은 임차인은 기타소득 과세대상이 되므로, 소득신고를 하셔야 합니다.
7. 원상회복 의무 (표준계약 제8조)
표준계약에는 임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 복구하여 임대인에게 반환하여야 한다고 규정되어 있는데, 이를 “원상회복 의무”라고 합니다. 법원은 원상회복 내용을 약정한 경우, 임차인이 “유익비 상환청구권”을 미리 포기하기로 한 것으로 보아, 임차인이 유익비 상환청구권 행사가 어려울 수 있으니 주의바랍니다. 참고로 “유익비”란, 임차인이 임차 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 의미하는데, 민법 상 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대인은 임대차 종료 시 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환합니다(민법 제626조 제2항).
8. 특약 사항
표준 임대차계약서에는 “특약사항”을 기재하는 공간이 있는데,
다음과 같은 내용의 특약사항을 기재할 필요가 있습니다.
(1) 임차인이 임차주택을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항
통상 주택 임대차계약 후 임차주택에 입주하는 날까지 상당 기간이 소요되므로, 그 사이에 임대인이 제3자에게 근저당권 등을 설정할 수 도 있는데요, 이 경우 임차인 입주 전 근저당권 등의 제3자를 위한 권리가 설정되면, 임차권은 그 설정된 권리보다 후순위가 되어 임차보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있습니다.
따라서 임차인 입장에서는 해당 조항을 삽입하고, 이를 위반할 경우 임대차계약을 해제하고, 손해배상을 받을 수 있도록 약정해 둘 필요가 있습니다.
(2) 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차주택의 하자는 임대인의 비용으로 수리하고, 입주 일부터 ()일 이내에 보일러 등에 고장이 발견한 경우 해당 고장은 인도받기 전에 발생된 것으로 추정한다.
표준 임대차계약서 제3조에는 “입주 전 수리” 항목이 있습니다만, 입주 시 발견하기 어려운 보일러 고장, 누수 등의 수리비용의 부담에 대해 책임범위를 명확히 하기 위해 약정을 해 두는 것이 좋습니다.
(3) 입주 전의 기간에 대한 공과금의 부담에 관한 사항
계약 체결 전 전기, 가스, 수도 등의 요금 납부 영수증을 통하여, 각종 공과금 등이 미납된 것이 없는지 확인하는 것이 가장 좋긴 합니다만, 가끔 종전 임차인이 전기요금, 수도요금 등의 공과금을 내지 않고 퇴거하는 경우, 임차인이 독박을 쓰는 경우가 있습니다.
이를 명확하게 하기 위해 입주 전의 기간에 대한 공과금 미납 부분에 대해서는 임대인이 책임질 수 있도록 약정해 두는 것이 좋습니다.
(4) 기타 제세공과금과 관리비에 대하여 표준계약 제9조 1항에서는, “임차인은 계약종료 시 공과금과 관리비를 정산하여야 한다.”라고만 규정되어 있는데,이를 명확히 기재하는 것도 좋을 것 같습니다.
IV. 계약 체결 시 챙겨야 할 서류들
1. 주택 임대차계약서
공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성되어 작성한 거래계약서를 거래당사자에게 각각 교부해야 합니다. 그리고 임대차계약서의 원본, 사본 또는 전자문서를 5년 동안 보존해야 합니다(「공인중개사법」 제26조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제22조제2항).
2. 중개대상물 확인·설명서 (표준계약 11조)
공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물확인·설명서를 거래당사자에게 발급해야 합니다(「공인중개사법」 제25조제3항, 「공인중개사법 시행령」 제21조제3항 및 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호서식).
만일, 공인중개사가 중개대상물확인·설명서를 작성해 주지 않거나, 그 작성된 내용이 사실과 다른 때에는 거래당사자는 부동산 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(「공인중개사법」 제30조).
3. 공제증서 (표준계약 12조)
공제증서란, 공인중개사의 중개사고에 대비하기 위한 손해배상책임 보장에 관한 증서로서, 공인중개사는 거래당사자에게 공제증서를 교부해야만 합니다(「공인중개사법」 제30조제5항).
V. 기타 확인사항
1. 전·월세 실거래가 확인
국토교통부에서는 2011년 1월부터 확정일자를 받은 주택을 대상으로 전·월세 가격자료를 제공하고 있습니다. (2011년 12월부터 아파트 외 단독주택과 다가구·다세대주택 전·월세 가격자료 제공)
물론, 시세라는 것은 절대적인 기준이 될 수 없습니다. 왜냐하면, 같은 단지, 같은 동, 같은 평수의 아파트라고 하더라도 각각의 노후 정도, 리모델링 등에 따라 가격이 다르고. 거래시점의 부동산 시장의 상황에 따라서 거래가격이 천차만별이기 때문입니다. 따라서 해당 실거래가를 통해 대략적인 시세만 파악하는 용도로 사용되어야 할 것입니다.
2. 임대인의 대리인과 계약 체결 시 주의사항
요즘 건물관리를 위임 받은 건물관리인(대리인)이 전세보증금을 빼돌리는 사기 사건의 경우 임차인이 보증금을 돌려받지 못하거나, 임대인의 경우 책임을 전가 받을 수 있기 때문에 각별한 주의를 요합니다.
이 말이 무슨 말인고 하니, 오피스텔 등 주거용 건물의 건물관리인이 임대인으로부터 월세로 임대계약을 위임 받고 임대인에게는 월세계약을, 임차인에게는 전세 계약을 이중으로 체결하여 전세보증금을 가로채는 사기 사건이 발생한 것입니다. (판례에 따르면 이 경우 통상 임대인의 책임을 60% 이상으로 산정)
따라서, 다음과 같이 주의사항을 알려드리오니 참고하시기 바랍니다.
우선, 공인중개사와 거래 상대방의 신분을 반드시 확인하시고 거래하셔야 합니다.
또한, 소유자로부터 위임 받은 자(대리인 등)와 계약을 체결할 경우 위임여부를 확인하셔야 하는데, 위임장이 있는지, 위/변조 여부 확인(위임장 인감과 소유자 인감증명서 대질), 소유자에게 위임사실과 계약조건 등을 직접 유선으로 확인하실 필요가 있습니다.
가장 중요한 것인데, 대리지급의 경우 반드시 실 소유자(등기부상 명의인) 통장에 지급합니다(건물관리인, 공인중개사 등 대리인 통장 입금 절대 금물).
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